去年3月，市民林先生和张女士签订了一份售房协议书，双方约定张女士以120万元将一幢位于市郊农村的别墅转卖给林先生，林先生在合同签订之日应预付张女士20万元作定金，房屋内的窗帘、空调等设施归林先生所有等。合同签订后，林先生当即支付了20万元定金。不久，林先生发现购买的别墅房屋存在建筑质量问题。更让林先生烦心的是，这幢别墅没有房产证，不能办理过户手续，林先生本想过两、三年，转手一下再赚一笔钱的计划落空。经过交涉无果后，林先生于是向法院起诉，要求认定售房协议无效，并要求返还20万元定金。
      法院审理后查明，诉争房屋是农村别墅，无房地产权证。认为张女士和林先生的售房协议书违反了法律法规的强制性规定，该售房协议书应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。遂判决双方当事人订立的售房协议无效，张女士应返还林先生20万元定金。

法官点评
      我国农村宅基地的社会功能是用于农民住房保障，保障农民居住权等基本生活权利，实现在农村做到“居者有其屋”。如果宅基地流向城市居民，将使这一社会功能退化，农村宅基地的保障体制将被破坏，为此国务院办公厅曾于1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，其中就明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。”这一规定是对土地管理法有关农村宅基地使用权流转的一个细化规定，也是当前人民法院审理涉及农村房屋买卖效力认定的一个重要参考依据。
      本案中，林先生的身份是城市居民，按规定是不允许购买农村宅基地上的房屋。所以，本案当事人之间实施的房屋买卖行为违反了有关规定，应认定为无效。依照《合同法》的有关规定，合同无效后，因履行合同所取得的财产应返还对方，如当事人对合同无效有过错的，按过错大小承担赔偿损失等民事责任。(记者     陈建鋆  点评法官  叶遵义)