案情简介
      施先生与某房地产公司订立了一份购房合同，合同约定：施先生购买位于上街镇的某乡村别墅一座，由房地产公司进行房屋设计后并交由施先生认定。付款方式：首期合同签定后付定金3万元，施先生认可图纸，开始施工后半个月内再付13万元，房屋竣工（包括外装修完）并交付使用后半个月内付清别墅总造价的80%，交付使用后1个半月内付清余款。
      合同订立后，施先生按合同约定共向对方支付了18万元。房地产公司于当年12月开始施工，一年后，涉诉的别墅竣工，并验收合格。此时，房地产公司准备通知施先生付款，但因施先生常年出差在外，电话联系中断。在此情况下，公司又急于资金流转，遂将别墅转卖他人并已过户。施先生回到家知悉此事后，通过多种途径协商无效，于是向法院起诉，要求公司承担违约责任。
      法院经审理后认为，双方当事人订立的购房合同内容合法有效，对双方当事人具有约束力。房地产公司在合同履行过程中，未要求施先生留下确切的联系方式，以致联系中断，而施先生也无从知道房屋竣工的时间，以及自己要履行的后续付款等合同义务的具体时间，房地产公司在未经施先生同意的情况下，将施先生已经购买的别墅转卖他人，这已构成根本违约，造成双方之间的合同无法履行,应予以解除，过错在于房地产公司，其应承担相应的违约责任。
      本案经一审、二审后，二审法院维持了一审判决：解除双方之间的合同，房地产公司应退还施先生交付的购房款18万元及利息，并承担18万元的赔偿责任。

      一房二卖或多卖的现象在法院审理的商品房预售合同纠纷案件中较为常见，其主要原因在于开发商为了追求最大化的经济利益，而不惜失信违约。特别是在商品房价格一路上涨的行情下，这种现象表现的尤为明显。
      购房人如遇上述这种情况，有充分的法律依据来保护自己的合同债权。最高人民法院于2003年颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据此规定,开发商的责任范围分为三块:一是返还购房人交付的购房款及银行同期利息,二是购房人的预期可得利益损失(如房价上涨后的差价损失)。三是给付购房人已付购房款一倍以内的违约金。
      相对于其他合同责任来说，这是一种带有惩罚性的赔偿制度，其目的在于规范我国房地产市场的交易秩序，促进房地产行业健康发展，有效督促交易双方，特别是开发商一方应按照诚实信用的民法原则信守承诺、履行合同。
      此外，购房人还可通过预告登记来保护所购房屋等不动产的物权。2007年颁布的《物权法》第20条确立的预告登记制度，对于期房的购买人而言就是很有力的法律保障。购房人为避免所购房屋被开发商转卖，可以依照该规定向登记机构申请预告登记。预告登记后，开发商擅自转卖第三人，即便第三人办理过户手续的，预告登记的权利人也可在法律规定的期限内请求法院宣告在后的买卖合同无效。 (记   者     陈建鋆 点评嘉宾  叶遵义  王剑飞)