案情简介
      市民林女士与某房地产公司于2004年11月订立了一份《楼宇确认书》，主要内容：一、林女士向房地产公司预订位于荆溪镇的“某某山庄”别墅一座，林女士当日应预付1万元定金；二、林女士应于同年12月10日前与房地产公司签订《房地产买卖合同》，并同时支付约定的购房款；三、若林女士逾期不签署《房地产买卖合同》，即视为自动放弃，其预交的定金不予退还，房地产公司有权将该房产转卖他人。
       由于房地产公司出售的房价相对较低，林女士于次日又与对方订立了另一份《楼宇确认书》，预订同一地点的另一座别墅，预付的定金仍为1万元，其余内容与前一份基本相同。几天后，林女士得知房地产公司所出售的房产并非其所有，为此要求退还已付两幢别墅的定金2万元，但无任何结果。林女士为此向工商机关投诉，但无任何结果。无奈之下，林女士将对方告上法庭，要求对方双倍返还购房定金。经查，涉案的两座别墅确系他人所有，房地产公司并未得到房主明确的授权出售别墅。在双方纠纷发生后，该房已被原房主转卖给他人，并办理了过户手续。本案经法院主持调解，开发商最终退还了林女士预交的全部定金。

      本案是一起预约合同纠纷案，预约合同目前还是一种无名合同，我国《合同法》和其他相关法律法规对此并无明确、具体的规定。近年来，随着房地产市场的升温，房地产交易日渐频繁，但由此而起诉到法院的房地产消费案件也增势明显。在审理各类房地产消费诉讼中，发现房地产开发商借当前“买方市场”的有利时机，向消费者收取所谓的“立约定金”，即开发商通过广告或者其他方式向消费者抛出诱人的信息，吸引众多的消费者前来洽谈、订购，在供不应求的情况下，先是以各种借口要求消费者订立《楼宇确认书》或其他形式的购房意向书，并要求消费者交纳数额不小的定金作担保，并约定过一段时间后再正式订立《商品房预售合同》。开发商的这一行为对消费者极为不利，其中所蕴藏的市场风险也较大，因为：
      1.开发商随时可能反悔，消费者买卖落空。由于房地产市场价格不断攀升，开发商可能会与出高价者达成买卖协议，尽管自己要承担违约责任，但其违约成本远低于其违约后的赢利所得。
      2.开发商借此实施欺诈行为，使消费者蒙受不小损失。一些资信度低的开发商，可能在房屋的坐落、面积、结构、附属设施等进行虚假承诺，待消费者接收之后，才发现其中的问题。有的甚至将自己没有所有权的房屋卖给消费者，或者在收取消费者交纳的定金后，公司人去楼空。
      3.由于双方经济实力上差异明显，凭借经济上的实力，开发商通过违约以强凌弱，以大欺小，在解决争议的过程中，滥用相关的诉讼权利，采取拖延战术，达到迟延承担民事责任的目的。
      立约定金的数额相对于购房金额来说，所占比例不大，但其金额对普通消费者却不小（通常在数万元左右），开发商通过对这种预约合同的违约，订立下一个本约合同，并从中获得更大的利益，避开了与先前的预约合同一方订立正式买卖合同所带来的违约风险。即便开发商在诉讼中败诉，其承担的民事责任远小于其违约所得，这就会在客观助长开发商的失信行为，相关执法部门有必要对这一情况加以重视和治理。(记   者     陈建鋆 点评嘉宾  叶遵义  王剑飞)