■ 记   者      陈建鋆  点评嘉宾   叶遵义

 

 

      2007年3月，吴老汉准备将自己位于市区的一套楼房出售。当月25日，李女士前来看房后，双方经过协商，达成了口头房屋买卖协议。李女士当即交给吴老汉现金5000元，吴老汉给她开具了一份收据，注明该款为购房订金伍千元，可在房款结算时扣除。
      6月10日，吴老汉将房屋出售给了另外一个人，并办理了房屋产权过户手续。之后，李女士找到吴老汉要求退还自己的5000元，可是吴老汉认为李女士违约在前，拒绝退还钱款。
      李女士气愤之下将吴老汉告上法庭。李女士认为吴老汉收了购房订金后，将房屋转卖他人，其违约在先，故要求退还5000元购房订金。 吴老汉辩称，其与李女士达成口头买卖房屋协议后，李女士提出不要房子，所以才转卖他人，并且李女士支付的是购房定金，而不是预付款，收条中的“订”字属于错别字，根据合同法的规定，李女士支付的定金，可以不返还。
      法院对案件审理后认为，吴老汉收取李女士的购房订金后，又将房屋出售给他人，构成违约。吴老汉售房给他人并办理了过户手续，致使吴老汉和李女士双方的房屋买卖合同事实上无法履行，李女士要求解除房屋买卖合同及归还购房款，法院给予支持。吴老汉认为李女士存在违约行为，但没有提供证据加以证明，法院不予采纳。关于5000元是否为定金的问题，法院认为，从收据的字面上看，上面书写的是“订金”而非“定金”，从收据内容上看，不能反映出该笔款项具有定金性质。
      一审法院判决：解除李女士与吴老汉订立的口头房屋买卖协议；吴老汉在判决生效之日起三日内返还李女士购房订金5000元。 吴老汉不服，提起上诉。二审法院审理后作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

      这是典型的一字之争（“定金”与“订金”）而引发的民事官司，首先还是介绍一下何为“定金”，定金是我国民事法律规定的一种担保形式，是当事人一方为保证合同的履行，预先向对方给付一定的金钱，以此表明其订立合同的，担保合同的成立和履行。从性质上看，定金通常属于违约定金，适用于债务不履行的行为，具有惩罚性的特点。我国《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金应当充抵价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”我国《合同法》第115条、《民法通则》第89条也有类似的规定。
      订金，属于单纯的预付款，为对方按期履行合同义务创造条件，不具有定金的法律性质，也不具有定金的功能。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”
      本案中，吴老汉在收了5000元订金，随后向李女士出具了收据，注明此款为订金。因此，吴老汉关于该“订金”应为“定金”的主张缺乏事实和法律依据，法院没有支持他的这一诉讼主张。 至于吴老汉提出李女士违约在先，也没有相应的证据可以支持其主张，所以一、二审法院在查明案件事实基础上，作出前述判决，维护李女士的合法权益不受侵犯。
      通过本案的介绍，也告诫各位读者，在进行民事交易活动中，一定要注意使用规范的法律专业术语，切忌乱用不规范的口头语言、方言土话，以免日后发生类似的纷争，造成不必要的诉累。